Что такое ДДУ: нюансы, неустойки, регистрация

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое ДДУ: нюансы, неустойки, регистрация». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Эскроу-счет — специальный счет в банке, на котором деньги покупателя квартиры блокируются до конца строительства. Застройщик строит на свои средства либо берет кредит на строительство в этом же банке. Компания получает деньги с эскроу-счетов, только когда сдаст дом в эксплуатацию.

Как застройщикам вести бухгалтерский учёт в 2021 году

Переход к проектному финансированию строительства отразился на бухгалтерском учете — работа с эскроу-счетами отличается от бухгалтерского учета операций с обычными банковскими счетами. Счет открывается при приобретении недвижимости, акций, услуг и работ. Долевое строительство в 2021 году на каждой стадии реализуется за счет собственных денежных средств или целевого кредита. Каждый собственник будущих квартир в доме размещает свои деньги на эскроу-счетах. Средства перечисляются застройщику после завершения строительства, во время процесса воспользоваться деньгами, находящимися на счету, невозможно.

Напомним, что деньги на эскроу-счетах к активам не относятся, но нуждаются в отображении в бухгалтерской отчетности на забалансовом счете. Применяется счет 008 (полученные обеспечения обязательств и платежей). Сумма затрат застройщика на возведение собирается по дебету счета 08.

На что обращают внимание банки

Банкам важно исключить или минимально минимизировать риски утраты залога и ввода объекта в эксплуатацию.

Важны финансовые показатели проекта, отражённые в бизнес-плане. В частности:

• динамика продаж квартир;
• критерии устойчивости проекта;
• окупаемость.

Среди частых причин отказа застройщикам в кредитовании чаще всего фигурируют:

• отсутствие необходимого обеспечения по кредиту;
• недостаточность собственных средств;
• неполный пакет документов;
• иски дольщиков по другим проектам застройщика.

Коснемся общих положений той документации, которая регулирует ответственность лиц, осуществляющих строительство, их права, функции, обязанности. Вот то важное, что тут следует выделить:

1. Сторона, осуществляющая строительство, — юридическое или физическое лицо, организующее, координирующее строительные работы, а также реконструкцию и/или капремонт объекта капитальной застройки. Также именно оно должно обеспечить соблюдение всех пунктов проектных документов, технических регламентов, техники безопасности во время всего проведения строительных работ.
2. Лицо, осуществляющее строительство, выполнившее работы, несет полную ответственность за их качество, соответствие всему спектру требований проектных документов.
3. В своей деятельности данное лицо руководствуется следующими законодательными актами: Градостроительный Кодекс РФ, Гражданский Кодекс, нормативные документы, регулирующие порядки как заключения, так и исполнения договоров по строительному подряду.
4. Лицо, осуществляющее строительство, при заключении соответствующего договора с заказчиком наделяется функциями генерального подрядчика, прописанными в ГК РФ, но только в том случае, если контракт по строительному подряду с заказчиком/застройщиком не подразумевает выполнение им договорных обязательств лишь собственными силами.
5. Лица, осуществляющие строительство, обязаны иметь свидетельство о допуске к строительным работам, выданное уполномоченной организацией.

Кто может быть спецзастройщиком

Чтобы продавать квартиры в строящемся жилье, застройщик должен получить специальное разрешение в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Введенные в 2018-м поправки к закону за №214-ФЗ направлены на замену прямой продажи квартиры в возводимом жилье эскроу-счетами, представляющими собой спецсчета в определенных банках, где будут аккумулироваться деньги дольщиков.
До середины 2019-го приобретение жилых метров в строящейся многоэтажке признавалось рискованным занятием, особенно на этапе котлована.

Схему кооператива, когда покупателем вносился инвестиционный пай в строительный проект, часто использовали застройщики-мошенники.

Требования к организации государственного контроля в сфере долевого строительства получили закрепление в Постановлении Правительства РФ от 2 сентября 2020 г. № 1336.

Итого на оформление всей сделки по покупке квартиры в строящемся доме с оплатой через эскроу-счет понадобится около двух недель.

В новой редакции закона о долевом строительстве вводится понятие «специализированный застройщик». К таким застройщикам государство предъявляет два требования.

Для ипотечного покупателя может стать проблемой, когда сторонние банки, например, не захотят работать с чужим банком. Поясняем: если БАНК 1 выдал кредит на стройку компании, то БАНК 2 может отказать в выдаче ипотеки не на свой объект. В таком случае придется брать ипотеку только в том банке, где кредитовался застройщик.

В новой редакции закона о долевом строительстве вводится понятие «специализированный застройщик». К таким застройщикам государство предъявляет два требования.

Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.

Определение застройщика по действующему законодательству

Исходя из законодательных нормативов, можно дать правильное правовое определение застройщику:

• Согласно ст. 2 п. 1 ФЗ-214. Это любые юрлица, которые на личном или арендуемом земельном участке планируют возвести многоквартирные дома и/или объекты недвижимости (помимо производственных). Финансовая база – денежные вложения членов долевого строительства. Основание для выполнения данных работ – разрешение на строительство.
• Согласно ст. 1 п. 16 ФЗ-190 + Градостроительного кодекса. Это физ- или юрлицо, которое вкладывает капитальные вложения для обеспечения на личном или арендуемом земельном участке выполнение следующих типов работ: строительных, ремонтных, реконструкции и т. д.
• Согласно ст. 4 ч. 2 ФЗ-39. Если для реализации запланированных работ на земельном участке у застройщика нет личных средств, он может использовать привлеченные средства. В данной ситуации застройщик также выступает в качестве инвестора, то есть является застройщиком-инвестором.
• Согласно Своду правил 30-102-99 (о планировке и застройке территории малоэтажными жилищными домами) застройщик может выступать в качестве индивидуального застройщика. На земельном участке он может организовать строительство жилого дома и сельскохозяйственных построек, используя личные средства или вложения, полученные от третьих лиц или строительных компаний.

Кто такой заказчик-застройщик?

Понятие определено 16-м Постановлением Госстроя СССР, и оно до сих пор является актуальным. Это юрлицо, занимающееся распоряжением финансовых вложений, которые будут применяться в качестве капитальных средств, и материального имущества, которое числится за капитальным строительством.

В его лице выступают:

• Различные учреждения, в т. ч. и государственные.
• Различные унитарные предприятия, а также дирекции.
• Негосударственные коммерческие компании, получившие от государства средства для постройки объектов. В результате таких сделок, как правило, государству передается часть акций данных компаний.
• Представители государственной или региональной власти, за которыми закреплены постройки и объекты, которые находятся на оперативном управлении. В этом случае застройщик получает капитальные вложения из федерального бюджета.

В строительстве, (лицо, которое заказывает строительство или реконструкцию объекта) заключает договор строительного подряда с подрядчиком. Договор строительного подряда регулируется пар. 3 гл. 37 Гражданского кодекса России (ГК РФ). В ГК РФ стороны договора подряда (в том числе строительного) именуются как Заказчик и Порядчик:

«По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.» (п. 1 ст. 702 ГК РФ).

То есть заказчиком может быть и подрядчик, если он заключит договор строительного подряда, как заказчик, с субподрядчиком.

Пример

Компания А заключила договор строительного подряда № 1 со строительной Компанией Б для строительства производственного цеха.

Определение застройщика по действующему законодательству

Исходя из законодательных нормативов, можно дать правильное правовое определение застройщику:

• Согласно ст. 2 п. 1 ФЗ-214. Это любые юрлица, которые на личном или арендуемом земельном участке планируют возвести многоквартирные дома и/или объекты недвижимости (помимо производственных). Финансовая база – денежные вложения членов долевого строительства. Основание для выполнения данных работ – разрешение на строительство.
• Согласно ст. 1 п. 16 ФЗ-190 + Градостроительного кодекса. Это физ- или юрлицо, которое вкладывает капитальные вложения для обеспечения на личном или арендуемом земельном участке выполнение следующих типов работ: строительных, ремонтных, реконструкции и т. д.
• Согласно ст. 4 ч. 2 ФЗ-39. Если для реализации запланированных работ на земельном участке у застройщика нет личных средств, он может использовать привлеченные средства. В данной ситуации застройщик также выступает в качестве инвестора, то есть является застройщиком-инвестором.
• Согласно Своду правил 30-102-99 (о планировке и застройке территории малоэтажными жилищными домами) застройщик может выступать в качестве индивидуального застройщика. На земельном участке он может организовать строительство жилого дома и сельскохозяйственных построек, используя личные средства или вложения, полученные от третьих лиц или строительных компаний.

Долевое участие в строительстве в 2021 году

Еще один вариант приобретения квартиры на этапе стройки — по переуступке прав. Часто в перспективных проектах частные инвесторы и компании приобретают самые привлекательные варианты жилья на самых ранних сроках. Может оказаться, что интересующие вас квартиры уже выкуплены, права на них находятся у дольщиков, у застройщиков напрямую по ДДУ вы их приобрести уже не можете.

— Покупка квартир на первичном рынке недвижимости всегда пользовалась большой популярностью. Преимущества новых домов очевидны: это выгодные инвестиции, большой диапазон цен и многообразие представленных планировок. При возведении новостроек применяются современные технологии, которые отвечают требованиям экологической безопасности и надежности и обеспечивают необходимый уровень комфорта.

Изменения в законодательстве и введение эскроу-счетов сделали покупку по ДДУ максимально безопасной с точки зрения сохранности денег дольщика. В случае отзыва лицензии у банка страховой порог при этом составляет 10 млн руб. Сейчас деньги дольщика после государственной регистрации договора поступают на открытый в банке эскроу-счет. Эти средства используются для фондирования кредита и перечисляются на счет застройщика только после ввода объекта в эксплуатацию. Банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта, при этом вычитает свои средства.

Мой дом просто так передали другому застройщику

Многоквартирный дом, тем более новостройка – это десятки семей, часто практически незнакомых друг с другом. Поэтому вариант управления силами самих жильцов изначально вызывает огромные проблемы, ведь каждый вопрос придется выносить на голосование, добиваясь согласия большинства жильцов. Создание ТСЖ – это разновидность первого варианта с той лишь разницей, что жильцы создают юридическое лицо, выбирая из своего числа или привлекая со стороны необходимых руководителей или специалистов. Такой вариант управления часто в результате приводит к затяжным конфликтным ситуациям и неквалифицированному управлению в целом. Согласитесь, что в таком серьезном вопросе, как организация жизнедеятельности, безотказного функционирования сложного объекта – многоквартирного дома – со всеми крупными и мелкими проблемами, лучше довериться профессионалам. Именно таким профессионалом и является управляющая компания.

Эскроу-счет — специальный счет в банке, на котором деньги покупателя квартиры блокируются до конца строительства. Застройщик строит на свои средства либо берет кредит на строительство в этом же банке. Компания получает деньги с эскроу-счетов, только когда сдаст дом в эксплуатацию.

Эта схема повышает надежность сделок с недвижимостью. Ведь если строительная компания обанкротится или задержит передачу квартиры более чем на шесть месяцев, деньги с эскроу-счета вернут покупателю. До 1 июля 2019 года застройщики могут использовать эскроу-счета по собственному выбору, но после 1 июля 2019 года для новых объектов они станут обязательными.

Если застройщик принимает средства на счета эскроу, ему не нужно соблюдать целый ряд требований: иметь опыт работы, делать отчисления в Фонд защиты дольщиков, соответствовать нормативам финансовой устойчивости. В таком случае банк выступает гарантом возврата вложенных дольщиком средств. Это он будет оценивать строительную компанию и проект и открывать или не открывать для застройщика эскроу-счета.

Степень контроля банка за расчетами застройщика зависит от того, когда строительная компания получила разрешение на строительство. Банковское сопровождение расчетов компаний, начавших проект до 1 июля 2018 года, происходит в усеченном виде. Кредитные организации следят только за тем, чтобы застройщик не совершал шесть запрещенных операций.

Раньше, чтобы привлечь деньги на строительство, застройщик мог выпускать облигации и векселя, теперь вводится запрет на привлечение любого другого финансирования, кроме банковского. Строительная компания не сможет получать никаких других займов, кроме целевых. Не имеет права сама выдавать займы и ссуды, создавать коммерческие и некоммерческие организации. У застройщиков, которые начали строить объект после 1 июля 2018 года, контролируются уже все расчеты при строительстве объекта.

Все застройщики, которые продают квартиры на этапе строительства, должны проработать на рынке не меньше трех лет и построить в качестве застройщика, генподрядчика или технического заказчика не меньше 10 тысяч квадратных метров жилья. Начиная проект, строительная фирма не должна рассчитывать только на деньги дольщиков. У компании должны быть собственные средства не меньше 10 процентов от себестоимости строительства дома или кредит на 40 процентов себестоимости. На момент подачи проектной декларации на проверку в стройнадзор на счете застройщика в банке должно находиться не меньше 10 процентов от себестоимости объекта.

Один застройщик может строить только один объект. Большим компаниям, которые возводят одновременно несколько домов, придется создавать дочерние компании под каждый проект. Исключение — если компания строит несколько объектов на одной площадке и занимается комплексной застройкой. Тогда у нее может быть несколько разрешений на строительство домов.

С 1 января 2014 года каждый договор долевого участия на новые объекты должен быть застрахован в коммерческой страховой компании. Гарантии возврата вложенных средств дольщикам выдают страховщики. В случае остановки строительства они должны выплатить инвестору компенсацию.

Объекты, которые начали строиться после 20 октября 2017 года, находятся под защитой государства. Застройщики, которые приступили к строительству новых домов после 20 октября 2017 года, обязаны отчислять в государственный Фонд защиты дольщиков 1,2 процента от стоимости каждого договора долевого участия. В случае банкротства застройщика эти деньги пойдут на достройку дома или на выплату компенсации обманутым дольщикам.

По тем объектам, где застройщики будут привлекать средства дольщиков через счета эскроу, отчисления в фонд не идут. Гарантию возврата вложенных средств дольщику обеспечивает банк, на счетах которого хранятся деньги.

Что такое эскроу-счет?

Эскроу-счет — специальный счет в банке, на котором деньги покупателя квартиры блокируются до конца строительства. Застройщик строит на свои средства либо берет кредит на строительство в этом же банке. Компания получает деньги с эскроу-счетов, только когда сдаст дом в эксплуатацию.

Эта схема повышает надежность сделок с недвижимостью. Ведь если строительная компания обанкротится или задержит передачу квартиры более чем на шесть месяцев, деньги с эскроу-счета вернут покупателю. До 1 июля 2019 года застройщики могут использовать эскроу-счета по собственному выбору, но после 1 июля 2019 года для новых объектов они станут обязательными.

Если застройщик принимает средства на счета эскроу, ему не нужно соблюдать целый ряд требований: иметь опыт работы, делать отчисления в Фонд защиты дольщиков, соответствовать нормативам финансовой устойчивости. В таком случае банк выступает гарантом возврата вложенных дольщиком средств. Это он будет оценивать строительную компанию и проект и открывать или не открывать для застройщика эскроу-счета.

Какими могут быть последствия нововведений?

Новые требования для застройщиков вводились, чтобы раз и навсегда решить проблему обманутых дольщиков. Для этого нужно было очистить рынок от недобросовестных игроков, оставив на нем только компании, имеющие опыт и ресурсы для строительства жилья. Действительно, рисков на первичном рынке станет меньше, но вместе с тем новые требования к застройщикам усложнят процесс финансирования строительства. Ведь в этом случае застройщики вынуждены будут привлекать средства банков. Все это затрудняет деятельность застройщиков и ставит их в зависимость от банков.

Покупатели лишатся возможности приобретать квартиры на начальном этапе строительства по сниженной цене. Потому что застройщику больше незачем будет продавать квартиры на этапе котлована дешевле, чтобы привлечь деньги дольщиков. Он будет строить за счет банковских средств. С рынка уйдут небольшие компании, которые не смогут получить кредит на строительство в банке. Это приведет к снижению конкуренции между застройщиками и сокращению выбора на рынке жилья.

Долевое строительство – это безопасно!

В сознании жителей нашей страны сложилось предвзятое отношение к «долевке», ведь еще несколько лет назад в этой отрасли нередко работали мошеннические схемы. А многие горожане до сих пор не могут отважиться купить квартиру в долевом строительстве, боясь остаться не только без новой жилплощади, но и без вложенных средств.

А ведь сегодня приобретение жилплощади в долевку абсолютно безопасно, благодаря появлению государственного закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимость» под номером 214.

Внесенные в законодательство изменения позволили передать контроль над этим видом строительства в руки государства, а покупателям – дать уверенность в строгом соблюдении всех норм законодательства при совершении сделок по покупке недвижимости.

Стоит отметить, что 214-й закон предоставляет участникам долевого строительства немало гарантий, среди которых:

• продажа конкретных объектов недвижимости. В договоре в обязательном порядке фиксируется адрес строящегося дома, а также номер приобретаемой покупателем квартиры. Указание этой информации позволяет застраховать клиента от мошенничества (например, распространенной ранее повторной продажи жилья);
• указание в договоре точной даты сдачи новостройки в эксплуатацию – это позволит оградить покупателя от покупки недвижимости в долгостроях. Сроки, указанные в документе, должны четко соблюдаться застройщиком.

Как узнать, работает ли застройщик в рамках федерального закона

С 1 июля 2017 года в действие вступила новая статья закона 23.1, в которой говорится о создании единого реестра застройщиков. Он представляет собой информационный ресурс, в котором систематизированы сведения обо всех строительных компаниях страны. Данные о застройщике включают в себя все объекты, построенные компанией с их адресом и ценой за м2, информацию об имеющихся претензиях и взысканиях, наложенных на компанию и другие важные сведения. Ведение данного реестра будут контролировать госорганы, которые уполномочены на то Правительством РФ. Получить доступ к информации может любой желающий, поскольку все сведения будут находиться в открытом доступе. Благодаря этому ресурсу можно узнать достоверную информацию о любой строительной компании России.

Как происходит оформление сделки?

После того как вы определись с компанией, домом и квартирой, можно приступать к оформлению документации и внесению средств. До появления новых правил сторонами всех документов являлись только застройщик и покупатель квартиры. С лета 2019 года появляется еще одна сторона — банк (но договор долевого участия — ДДУ — по-прежнему подписывается между застройщиком и покупателем). Для того чтобы вступить в долевое строительство, нужно:

• подписать ДДУ с застройщиком;
• зарегистрировать соглашение в Росреестре;
• подписать трехсторонний договор на открытие эскроу-счета в банке;
• внести деньги на счет.

После того как все документы будут подписаны, останется только ждать, когда дом будет введен в эксплуатацию и застройщик передаст ключи от квартир жильцам. Деньги покупателей недвижимости будут переведены застройщику после сдачи дома (до этого момента они все время будут находиться на эскроу-счете).

А можно ли вступить в долевое строительство по старым правилам?

Несмотря на все нововведения, в некоторых новостройках купить квартиру можно по старой схеме. Продолжать продавать квартиры без эскроу-счета могут те девелоперы, объекты которых уже готовы не менее чем на 30%. Также обязательным условием для того, чтобы покупатель мог вступить в ДС по старой схеме, является наличие у девелопера заключенных ДДУ не менее чем на 10% общей площади помещений. На практике, тем не менее, большая часть застройщиков будет работать именно в соответствии с принятыми изменениями.

Подведем итоги. Теперь большинство покупателей квартир в новостройках может вступить в долевое строительство только по новым правилам. Для того чтобы стать участником ДС, необходимо заключать договор не только с самим застройщиком, но и с банком. Изменения направлены в первую очередь на то, чтобы защитить покупателей недвижимости от недобросовестных компаний.

Однако процесс покупки квартиры через долевое строительство все равно остается очень ответственным решением, поэтому мы рекомендуем обращаться за профессиональной юридической поддержкой к специалистам. Помощь квалифицированного юриста позволяет избежать нарушения ваших прав при подписании договора с застройщиком и банком, а в случае возникновения сложностей — своевременно получить юридическую защиту.

В ряде случаев при нарушении своих обязанностей застройщик несет административную ответственность:

• Застройщику необходимо своевременно опубликовать в СМИ достоверную информацию о проектной декларации, в противном случае придется выплатить штраф: для должностных лиц – от 5 000 до 15 000 рублей, а для юрлиц – от 200 000 до 400 000 рублей.
• Застройщик должен получить разрешение на строительство. Если такового нет, он не имеет права публиковать информацию о стройке в СМИ, организовывать рекламу и проч. Нарушение этого правила влечет за собой штраф, размер которого варьируется от 100 000 до 500 000 рублей.
• Застройщик не имеет права привлекать дольщиков, если не имеет разрешения на строительство. Нарушение этого правила приведет к административной ответственности в виде штрафа от 500 000 до 1 млн. рублей. Следует отметить, что штраф будет начисляться за каждого участника, который незаконно подписал долевой договор.

Похожие записи:

• Актуальные формы отчетности по кадрам с 2023 года
• Что влияет на размер заработной платы работника?
• На что может претендовать пенсионерка вдова Чернобыльца в 2022 году в России