Исковое заявление в суд об узаконении самовольной реконструкции
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Исковое заявление в суд об узаконении самовольной реконструкции». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для реконструкции нежилых строений на первоначальном этапе следует получить в БТИ копии техплана постройки, которые предоставляются по требованию правообладателя или арендатора объекта капстроительства. После этого в отдел архитектуры соответствующего населённого пункта подаётся техплан строения вместе с заявлением о выдаче проекта реконструкционных работ нежилого здания.
Особенности реконструкции нежилых помещений
К объектам нежилого типа относятся офисы, магазины, другие торговые объекты, рестораны, кафе, другие предприятия общепита и сферы услуг. Перед началом мероприятий особое внимание уделяется особенностям строений, в которых размещены площади. Если такие объекты находятся на первых этажах жилых домов, то все собственники дома согласно имеющихся у них долей обязаны дать разрешение на перепланировку и проведение других изменений.
Кроме этого, нужно обязательно провести соответствующую экспертизу, позволяющую оценить все риски и особенности строения и требования, установленные нормами законодательства для проведения строительно-монтажных работ в домах многоквартирного типа.
Перепланировка помещений в Москве в объектах ДГИ и Росимущества
В Москве и Санкт-Петербурге много коммерческой недвижимости принадлежит городу или находится в собственности Российской Федерации. Все они передаются правообладателям в аренду, в оперативное управление или хозяйственное ведение. Аренда может быть долгосрочной или на короткий срок. В договорах аренды могут быть предусмотрены различные границы по использованию таких объектов, включая их изменение в связи с перепланировкой – по согласованию с собственником. Также и при оперативном управлении и хоз ведении правообладатели вправе незначительно изменять объекты недвижимости. Если такие изменения правообладателем были произведены несанкционировано – без получения согласия ДГИ или Росимущества. Перепланировка помещений в Москве, в объектах принадлежащих городу, должна производится с согласия ДГИ. Этот орган разрешает изменять объект и участвует в согласовании.
Какие последствия для правообладателя повлечет несогласованная перепланировка в объектах ДГИ, Росимущества, иных уполномоченных органов (в зависимости от региона они могут иметь различные наименования и статус)? Во-первых, город и государство регулярно проверяет порядок эксплуатации своих объектов, их использование по целевому назначению. В случае выявления перепланировок или переустройств правообладателя обяжут их согласовать или привести в прежнее состояние. Если же на объекте проводились реконструктивные работы – согласовать уже по факту устройства задача крайне сложная и затратная. При проверке объекта сотрудник ДГИ проверяет, какая перепланировка на нем производилась, что она затрагивала.
Кто может проводить обследование перепланировок
Общий государственный жилищный надзор за перепланировками осуществляет МосЖилИнспекция. Должностными лицами этого органа являются инспекторы, которые вправе выдавать предписания, составлять акты, протоколы. Когда на объект направляется приемочная комиссия, перепланировка уже должна быть фактически завершена.
МосЖилИнспекция будет выдавать согласование на проект, проводить проверку после завершения работ. Также к обследованиям могут привлекаться:
- специалисты Роспотребнадзора – если возможные нарушения связаны с санитарной, гигиенической, эпидемиологической безопасностью;
- специалисты МЧС (ОГПН) – если проводится проверка по нормам пожарной безопасности;
- специалисты БТИ – участвуют в обследованиях, когда нужно внести изменения в технические паспорта здания.
Комиссия после перепланировки оформит и выдаст акт. Обязательные обследования и осмотры проводит кадастровый инженер, если собственник уже получил акт приемочной комиссии после перепланировки. На этой стадии оформляется технический план с изменениями квартиры. На основании техплана будет проведен кадастровый учет в Росреестре, внесены новые данные в ЕГРН.
Особенности реконструкционных мероприятий помещений в нежилом здании
Планируемый объем строительных работ зависит вида и особенностей эксплуатации объекта, а также от масштаба переоборудования. Переоборудование может затрагивать полностью все здание или его отдельные помещения. Комплексные строительные работы предполагают расширение общей площади строения, увеличение этажности и общее благоустройство объекта.
Реконструкционные мероприятия включают:
- Пристройка дополнительных помещений;
- Видоизменение несущих конструкций;
- Строительство дополнительных этажей;
- Проведение перепланировки;
- Замена наружных ограждений;
- Снос старых межкомнатных перегородок и строительство новых из других материалов.
Какие последствия могут наступить после самовольного проведения перепланировки
Разрешение на реконструкцию не требуется в очень редких случаях. Если собственник решил проигнорировать требования законов и нелегально выполнить восстановление частного дома, нежилого здания или другого ОКС, это может привести к таким негативным последствиям:
- Наложение штрафов;
- Судебные разбирательства;
- Запрет на проведение юридических сделок с недвижимостью до устранения замечаний компетентных организаций.
Отказ в выдаче разрешения на восстановление ОКС может быть получен по таким причинам:
- Ошибки в предоставленных документах;
- Предоставление некачественных копий, которые невозможно прочесть;
- Подача неполного пакета документов;
- Обращение неуполномоченного лица;
- Несоответствие проектной документации установленным нормативам.
Порядок получения разрешения на реконструкцию нежилого здания
Для согласования разрешения на реконструкцию нежилого здания в БТИ необходимо получить копию технического плана интересующего объекта. Такие запросы владельцев сооружения обрабатываются без дополнительных документов или справок.
Полученные документы следует представить в отдел архитектуры города. Затем заказать в отделе архитектуры проектную документацию на работы по реконструкции. Архитекторы составят по нежилому помещению проект, согласно действующим нормативным актам по пожарно-технической и санитарной безопасности.
Затем готовый проект передается в пожарную инспекцию, санэпидемстанцию. И если в ходе работ затрагиваются системы водо- и теплоснабжения, газа, проводка, то необходимо согласование коммунальных служб.
На следующем этапе требуется получить разрешение у жилищной комиссии, которая отвечает за акт выполненных работ. Если разрешение получено, оно визируется у главы администрации. Затем документы направляются в орган местного самоуправления, который и выдает окончательное разрешение на реконструкцию нежилого здания.
Передав в орган местного самоуправления документы, подтверждающие право на объект, согласие правообладателей, заключение госэкспертизы, в течение 10 суток можно ожидать ответ. В случае если органом самоуправления в разрешении на строительство будет отказано, то вместе с отказом будет дано объяснение причин.
Отличие реконструкции от перепланировки
Разрешение на реконструкцию объекта выдается в случае, если проведение строительных работ относится к категориям значительных изменений объекта.
Работы по реконструкции включают:
- установка дополнительной конструкции;
- надстройка или снос этажей, создание антресольного этажа;
- увеличение площади или изменение геометрии дома;
- изменение эксплуатационного назначения помещений;
- переустройство чердака в мансарду;
- демонтаж стен;
- устройство тамбуров;
- вмешательство в ограждающие конструкции;
- изменение инженерных сетей – перенос санитарно-технического и электрооборудования и пр.;
- перенос оконных проемов и входов, а также изменение их формы.
Документы для реконструкции нежилого здания
В перечень документов, требующихся для того, чтобы получить разрешение на реконструкцию нежилого здания, входят:
- Заявление, содержащее простую электронную подпись подавшего его лица или организации.
- Документ, удостоверяющий личность заявителя. Если заявителем выступает физическое лицо, его официальный представитель в данном вопросе действует на основании договорённости, заверенной нотариусом.
- Уставные либо учредительные документы юридического лица. Если заявление подано юридическим лицом, его представитель может действовать не только на основании доверенности, заверенной нотариусом, но также на основании доверенности, полученной от самого заявителя. К рассмотрению допускаются только документы на русском языке.
- Правоустанавливающие документы на земельный участок в случае их отсутствия в ЕГРН. Прежде чем подавать заявление, нужно удостовериться в том, что эти документы имеются в ЕГРН на официальном сайте Росреестра.
- Градостроительный план земельного участка, который был выдан не ранее чем за 3 года до даты подачи заявления.
Все перечисленные документы требуется направлять самостоятельно, если они отсутствуют в реестре государственных органов, органов местного самоуправления или подведомственных им организаций. Чтобы направить документы, их необходимо разместить в Информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).
Если документы были запрошены согласно всем нормам межведомственных взаимодействий, но заявитель не получил их своевременно, это не является обоснованием для отказа в выдаче разрешения на проведение реконструкционных работ.
Для согласования понадобятся копии тех. плана постройки. Документы доступны любому собственнику и выдаются в БТИ по требованию. Полученные бумаги предоставляют в городской отдел архитектуры. При необходимости здесь же можно заказать проектную документацию. Архитектор выезжает по адресу и составляет проект в соответствии с установленными техническими, санитарными, противопожарными нормативными актами.
После утверждения проекта получают одобрение пожарной инспекции, санэпидемстанции и коммунальных служб. Письменное согласие коммунальщиков не требуется в случаях, когда при реконструкции не планируется вмешательство в системы водоснабжения, отопления, электросети, газоснабжения и другие инженерные коммуникации.
На завершающем этапе собственник должен получить акт выполненных работ и разрешение жилищной комиссии. Документ выдается только после осмотра реконструированного объекта и при отсутствии нарушений технических и строительных норм. Последней инстанцией будут органы местного самоуправления. Сюда направляют всю собранную документацию и ждут решения.
Собственник должен быть готов к денежным расходам. В основном, они связаны с оплатой государственных пошлин, услуг специалистов, составляющих проектную документацию и занимающихся оформлением технического паспорта в БТИ.
Как получить разрешение: куда и с какими документами обращаться
Для того, чтобы законно начать перестройки в своем помещении, нужно сначала подать документы в местный орган самоуправления, в отдел Архитектуры и Градостроительства. Это примерное название ведомства, так как в каждом регионе оно именуется по-своему. Например, в Москве – это Стройнадзор.
Далее, переданные вами документы, уже специалисты ответственного отдела передают в другие инстанции: Роспотребнадзор, МЧС, Земельный комитет и, возможно, какие-то еще.
После того, как ответственные лица вышеуказанных ведомств изучат документы и дадут свое разрешение, можно начинать строительные работы.
Но! В проведении реконструкции могут и отказать, если в ведомстве посчитают, что такие работы небезопасны или нарушают законодательство. Собственник в таком случае имеет право обратиться в суд для обжалования решения.
Когда нужно согласование, какие проблемы могут возникнуть?
Проводить существенные изменения самостоятельно, не оповещая никого, запрещено. Получить согласование уполномоченных служб необходимо в следующих случаях:
- Сооружение увеличивается за счет пристройки.
- Из существующего чердака делается мансарда.
- Меняется этажность в сторону увеличения или уменьшения.
- В рамках капремонта выполняется усиление сооружения и замена инженерных сетей.
Согласовать предстоящую процедуру необходимо в несколько инстанциях в следующем порядке:
- в БТИ получается копия техпаспорта;
- в отделе архитектуры заказывается план реконструкции;
- составленный план работ согласовывается с пожарной службой, санэпидемстанцией, а по необходимости и с коммунальной службой;
- затем документы согласовываются с жилищной комиссией;
- в муниципалитете получается виза главы городской администрации на проведение работ.
Процесс согласования требует времени. Чтобы не возникло проблем важно выполнять действия в предписанном порядке, перескакивать через шаги нельзя.
Как быть, если узаконить нельзя?
Незаконная реконструкция может привести к тому, что одна или несколько согласовывающих инстанций откажется давать добро на узаконивание проведенных работ. Причиной тому может стать нарушение строительных, санитарных, пожарных или иных норм. При отказе рекомендуется обращаться в суд с иском об узаконивании выполненной реконструкции. Но и этот шаг не всегда гарантирует получение положительного результата.
При получении судебного отказа в удовлетворении поданного иска собственнику придется вернуть помещению прежний вид.
Реконструкция должна выполняться только после того как получено согласование и разрешение от уполномоченных инстанций. Самовольные действия влекут наложение штрафных санкций, к тому же их не всегда возможно узаконить.
Что нужно знать, если планируете реконструкцию нежилого помещения
- документ, подтверждающий личность заявителя (паспорт);
- заявления во все перечисленные выше инстанции;
- топографический план местности (геоподоснова) где находится объект недвижимости. При этом неважно, где находится реконструируемое помещение: в многоквартирном доме или отдельно стоящем здании;
- проект с планом реконструкции нежилого строения;
- документы, дающие право распоряжаться собственностью или договор аренды помещения;
- экспертное заключение о техническом состоянии здания;
- поэтажный план здания, включающий в себя чертежи всех нежилых помещений, подлежащих реконструкции;
- если нежилое помещение расположено в многоквартирном доме, необходимо письменное разрешение всех собственников жилья на проведение работ.