1.6. Разрешение на строительство
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «1.6. Разрешение на строительство». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса. Теперь в кодексе прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы.
Разрешение на строительство — как это было раньше
Чтобы получить разрешение, приходилось собирать большой пакет документов, включая градостроительный план, схему земельного участка, проектную документацию. Разрешение действовало 10 лет, то есть строить на участке можно было в течение всего этого периода. При продаже участка, по которому уже получено разрешение на строительство, его передавали новому владельцу, занося соответствующую запись в реестр через администрацию.
Без разрешения было невозможно подключить к дому воду, канализацию, электричество и отопление, оформить на него право собственности и получить прописку. Кроме того, была опасность штрафов и сноса за незаконное строительство.
В каких случаях уведомление НЕ требуется
Если исходить из принципа «все, что не запрещено, разрешено», то в соответствии с нормами Градостроительного кодекса, уведомление о планируемом строительстве необходимо только для зданий, которые находятся под действием градостроительного регламента. Для всех остальных объектов такое разрешение не требуется. Таким образом, в перечень объектов, свободных от разрешительных процедур попадают:
- строения выполняющие вспомогательную функцию (гараж, баня, сарай, теплица и т. п.), расположенные на землях не предназначенных для коммерческого использования;
- объекты, не являющиеся капитальными;
- временные строения, возведенные для обеспечения каких-либо работ (добыча полезных ископаемых, земляные работы, прокладка коммуникаций и т.п.);
- объекты, в которых планируются не существенные изменения в проект строительства.
Продлена дачная амнистия и упрощена легализация старых домов
Дачную амнистию продлили до 1 марта 2031 года. Это значит, что жилые и садовые дома можно оформлять упрощённо, не получая уведомление о соответствии параметров строительства. Дачная амнистия затрагивает земли с назначением ИЖС и ЛПХ (в границах населенного пункта), садовые участки и КПХ (крестьянско-фермерское хозяйство).
Также по дачной амнистии права на дома, построенные до 14 мая 1998 года, будет оформить гораздо проще. Часто владельцы такого жилья не могут оформить право собственности — по документам, они могут принадлежать уже не существующим совхозам или колхозам, а у хозяев может не быть никаких бумаг, подтверждающих право собственности.
Граждане, использующие такие дома для постоянного проживания, могут бесплатно получить участок, если он принадлежит государству или муниципалитету. Регистрация права собственности на участок и дом на нем будет осуществлена одновременно.
Условия оформления такого права:
- жильё должно быть в пределах населённого пункта;
- юридический собственник земли — государство или муниципалитет;
- право на владение домом подтверждается любым документом — справкой из БТИ, платёжными документами, чеками за коммунальные услуги.
Земельный участок под старым домом оформят, если уполномоченные службы подтвердят, что сооружение ещё находится на участке.
Граждане также могут упрощенно получить собственность на участки, которые были предоставлены им до 30 января 2001 года. Для этого необходимо предоставить в Росреестр любой документ, который подтверждает предоставление гражданину такого участка.
Земля под ИЖС автоматически подразумевает возможность возводить жилье. Гораздо деликатнее с дачными (садовыми) угодьями. Поэтому в дальнейшем будем делать акцент именно на дачно-садоводческих участках.
Вопрос:
На каком участке можно строить дом?
СНТ могут быть двух видов: садоводческие и огороднические (слово дача из закона удалено). На огороднических участках строить капитальные объекты нельзя вообще. Остаются только садоводческие товарищества. Там возможно создать жилье, но при условии:
- земельный надел находится в границах населенного пункта;
- есть градостроительный регламент, позволяющий производить застройку жилыми или садовыми домами.
Отсюда следует, если участок находится вне населенного пункта, то там ничего строить нельзя.
Требования к жилпостройкам
Существуют четкие требования к постройке дома на земле для садоводства.
Для постройки:
- Не более трех надземных этажей;
- Не выше 20 м всего здания;
- В состав жилья, как минимум должны входить: жилая комната, кухня (столовая), туалет, душевая комната, кладовка и пр. При этом спальная комната должна быть не менее 8 кв.м, гостиная не менее 12 кв.м, кухня не менее 6 кв.м;
- Высота от пола до потолка в жилой комнате и кухне не менее 2,7 м (в мансардном этаже — 2,3 м);
- Наличие естественного освещения (наличие окон) в жилой комнате и кухне;
- Наличие систем: отопления, вентиляции, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения;
- В жилье в отопительный период температура воздуха в гостиной должна быть не менее 20 градусов, в душевой не менее 24, в кухне и туалете не меньше 18. В садовом домике такого температурного режима не требуется. Кстати, этим и отличаются садовый и жилой дома.
Для зем.участка:
- Общая площадь не менее 300 кв.м;
- Отступ от стены здания до соседской межи не менее 3 м;
- Расстояние от стены до забора, идущего параллельно улице (в том числе автомобильной дороге) – 5 м;
- Отступ от инженерных сетей: от газопровода 2 м (низкого давления), 4 м (среднего давления), 10 м (высокого давления), от водоснабжения/водоотведения 5 м, от силовых и кабелей связи 0,6 м, от теплотрассы 2 м.
Право на строительство дома сохраняется при переходе прав на земельный участок и дом.
По общему правилу, право на строительство сохраняется при переходе прав за земельный участок. А также при переходе прав на объект ИЖС или садовый дом. Смотрите часть 13 статьи 51.1 ГрК.
Допустим покупаете земельный участок, для которого согласовано строительство.
Если 10-летний срок действия не истек, то получать новое согласование не нужно.
При этом нужно понимать следующее. Строить на купленной земле дом можно только с теми параметрами, которые были согласованы.
Проще говоря. Если предыдущий владелец участка согласовал строительство одноэтажного дома, то строить 2-х этажный не стоит.
Потому что после окончания стройки администрация не согласует завершение строительства. Регистрация прав собственности станет «колом».
На этом пока все.
В каких случаях необходимо разрешение на строительство
В большинстве случаев разрешение на строительство требуется при возведении любого капитального объекта. Исключения есть, но они незначительные и распространяются на ограниченное количество объектов. Оформление разрешительных документов обязательно, если речь идет о строительстве жилья. При этом не имеет значения этот дом является частным или многоквартирным. Также без разрешения не обойтись, если планируется возведение габаритных технических конструкций, строений, используемых для добычи полезных ископаемых, объектов атомной энергетики.
Также без разрешения невозможно приступить к строительству линейных объектов (автомобильных и железных дорог, трубопроводов). Эти же правила распространяются на ОКС, располагающиеся в особых охранных зонах. На какие объекты требуется разрешение на строительство указано в ГрК РФ. Оформление документа дает возможность собственнику распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению (поставить на кадастровый учет, заключать юридические сделки, использовать по назначению).
Как расположить постройки на участке
При планировке учитывайте как дистанцию между объектами в пределах ИДУ, так и расстояния до соседских построек. Свод правил СП 53.13330.2011 и эти детали включает в нормы строительства дома на участке СНТ: отступы в 2022 году от одной постройки до другой регламентированы.
Домик для скота или птицы должен быть равноудален как от вашего дома, так и от четырех других за забором не менее чем на 12 метров. Тот же самый показатель применяется в отношении туалетов, выгребных ям.
Душ и баню стоит размещать как минимум в восьми метрах от жилища. Колодец следует держать подальше от компостного устройства — тоже минимум на восемь метров.
Бывают ситуации, когда бытовые постройки примыкают к жилому дому. СНиП это допускают, но выдвигает требования к расстояниям. Так, к примеру, если к коттеджу пристроен гараж:
- у него есть изолированный вход;
- расстояние между этим входом и входом в дом — не менее семи метров;
- допустимая дистанция от забора до дома (одного края объекта) — от трех метров, до гаража (другого края) — от одного метра.
Если речь идет о жилом объекте, сдвоенном с помещением для животных, то расстояния — от трех и от четырех метров соответственно.
🏠 Какой ВРИ подходит для строительства на участке индивидуального жилого дома
Начать строительство дома, предназначенного для проживания граждан, можно на участках, которым присвоены следующие категории ВРИ:
- 2.1 — «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках разрешено строить не только дома, пригодные для проживания граждан, но и возводить вспомогательные постройки, заниматься выращиванием сельскохозяйственных культур и ставить гаражи.
- 2.2 — «Для ведения личного подсобного хозяйства». На участках, которым присвоен этот ВРИ, можно возводить индивидуальные жилые или садовые дома, заниматься производством сельхозпродукции и животноводством.
- 13.2 — «Ведение садоводства». Несмотря на то, что основное предназначение участков земель с таким ВРИ – отдых граждан, а также производство сельскохозяйственной продукции для собственных нужд, на них можно строить как садовые, так и жилые дома.
На какие постройки не надо получать разрешение
С 2018 года введена упрощенная система получения разрешения на строительство целого ряда объектов, теперь весь процесс носит уведомительный характер. То есть, желающий возвести постройку на своем участке должен проинформировать ответственные органы о начале строительства и его завершении.
Так, можно не получать разрешение на строительство и реконструкцию следующих видов построек:
- Гараж (если его не использовать для предпринимательской деятельности).
- Жилой дом, садовый дом, хозяйственные постройки на садовом земельном участке.
- Объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
- Строение, которое не является капитальным.
- Строения и сооружения вспомогательного использования.
Вам есть что скрывать за высоким забором?
Юрий Попов: «Нужны штрафы и санкции. Если это будет прописано в Кодексе об административных правонарушениях, то данная норма заработает, и дачникам придется приводить высоту заборов на своих участках в соответствие с установленными нормативами. Все знают, что у нас страна заборов — такова ментальность. Действительно, на участках в 6 соток заборы бывают по 2—3 метра высотой, и соседние участки остаются в тени — солнце не попадает, там ничего не растёт, а растёт количество соответствующих исков в суды. Что касается таких дел, то они идут где-то после тяжб, касающихся смежных границ, — это большое количество прецедентов…
… я бы пошел дальше и ввёл более радикальные ограничения — не сплошные, а просматриваемые заборы, и не выше 1,5 метров, то есть чуть ниже среднего роста взрослого человека. Что там скрывать — непонятно. Если на своих 6 сотках в Подмосковье не хочешь видеть соседа, то переезжай в соседние области и бери хоть гектар, там в округе никого не увидишь даже без забора».
Чуть позже Юрий Попов добавил, что проблему с соблюдением садоводческими некоммерческими товариществами нормативных актов решить просто — нужно перевести всех из СНТ в ИЖС. Тогда все индивидуальные участки окажутся жестко к градостроительным нормам. Останется только без послаблений контролировать их соблюдение и наказывать нарушителей. Обязательно нужно дополнить СНиПы нормативами об устройство заборов, издать другие НПА по данным сооружением. Кроме использования административного ресурса нужно также как можно больше предоставлять населению полезной информации об устройстве ограждений.
Кадастровые инженеры «Недкадастр» уточняют границы земельного участка, проводят геологические и геодезические изыскания при планировании строительства, сформируют ГПЗУ. Помогают в устранении разногласий между соседями из-за нарушения СНиП в досудебном и судебном порядке. Выявят обременения на участке в том числе принадлежность к охранным зонам и помогут согласовать проект.
На что строить: какие есть кредиты
Еще один ключевой фактор при строительстве дома — финансы. Если собственных накоплений нет, можно обратиться за ипотекой: кредитование в загородном сегменте активно развивается. Сегодня большинство крупных российских банков выдают ипотеку на строительство домов. Но здесь есть важный нюанс — ставки. С конца прошлого года они растут и, по прогнозам экспертов, рост ставок по ипотеке продолжится и в наступившем году — это коснется и загородных программ.
«В 2023 году нужно готовиться к двузначным ставкам по ипотеке, а заодно и к тому, что снизится вероятность одобрения заемщика, банки станут гораздо тщательнее проверять платежеспособность и кредитную историю», — подчеркивает Ольга Магилина.
Этот фактор также не в пользу откладывания стройки. Кроме того, сейчас можно воспользоваться и льготными программами (семейная, льготная с господдержкой, дальневосточная, сельская, IT-ипотека), которые позволяют взять кредит на строительство дома. Ставки по ним варьируются от 2% до 8% годовых. Подробнее об условиях, сроках действия и особенностях этих программ читайте в нашем материале «Как сэкономить при строительстве или покупке дома. 8 способов».
В 2023 гг. уже распределены 20 млрд р. федеральных субсидий на развитие жилищно-строительной политики регионов, участвующих в госпрограммах обеспечения населения доступным и комфортным жильем. Среди них: Республики Дагестан, Карачаево-Черкессия, Татарстан, Белгородская, Свердловская, Воронежская, Ярославская, Оренбургская области, Камчатский край и пр.
В настоящее время существует Постановление Правительства РФ, предусматривающее предоставление кредитов физлицам на покупку у производителей деревянных домов заводского типа по льготной ставке (скидка 5%) с последующим возмещением кредитным учреждениям за счет средств федерального бюджета.
Стоит отметить, что по состоянию на 2023 г. существуют следующие меры соцподдержки в целях приобретения жилья:
— Ипотека с господдержкой:
- субсидируемая ипотека для семей, в которых с 01.01.2018 г. по 31.12.2023 г. родился 2-й или 3-й ребенок.
— Материнский капитал
- выплата в размере 450 000 в счет погашения ипотеки для семей, в которых родился третий и последующие дети после 01.01.2019
— Программа молодая семья (могут принимать участие семьи, не имеющие своего жилья или проживающие на жилплощади родителей, если на каждого человека приходится меньше 15 кв.м. Возраст не должен превышать 35-36 лет. Для банка-партнера обязательное условие — платежеспособность заемщиков, требуется наличие стабильного ежемесячного дохода).
-Военная ипотека — для участников накопительно-ипотечной системы (НИС). Подробные сведения размещены на сайте ФГКУ «Росвоенипотека». Регламентируется такая ипотека ФЗ-117 от 20.08.2004 г. «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».
Наши эксперты отслеживают все изменения в законодательстве, чтобы сообщать вам достоверную информацию.
Внедрение цифровых инструментов
Внедрение цифровых технологий в строительный бизнес принесло значительную пользу отрасли, а произошло это благодаря тому, что новые инстурмены значительно упрощают и ускоряют рутинные процессы, минимизируют риски и повышают эффективность строительных проектов.
Возьмем в пример ту же платформу BIM, с помощью которой создаются 3D-модели зданий и инфраструктуры, а также обрабатываются большие объемы данных. Так, становится возможным координировать проектные решения между разными участниками процесса строительства: архитекторами, инженерами и подрядчиками. Благодаря этому сокращается количество ошибок и переработок, что положительно сказывается на экономию времени и ресурсов.
Еще один пример успешного использования цифровых технологий в строительстве – это применение дронов и облачных технологий для мониторинга строительных проектов. Дроны позволяют проводить быстрый и детальный анализ территории, что может быть особо полезно для оценки состояния объекта и определения объема ближайших работ, а облачные технологии, в свою очередь, помогают управлять проектами и обмениваться данными между участниками процесса строительства в режиме реального времени.
По данным исследований, компании, которые активно внедряют цифровые технологии, получают значительные преимущества в сравнении с конкурентами, которые не пользуются этими инструментами. Например, исследование McKinsey & Company показало, что строительные компании, которые активно применяют новые технологии, могут получить до 15% снижения затрат на проект и увеличить производительность фирмы на 4-6%.
Условия ипотечного кредитования в Сбербанке в 2023 году
Займом с государственной поддержкой могут воспользоваться все граждане России, желающие построить собственный загородный дом на собственном или приобретенном в кредит загородном земельном участке.
Ипотека на строительство дома от Сбербанка – условия:
- от 8,3-8,8% (обязательно страховка жизни и здоровья), средний процент – 11-12%;
- первый взнос – 15-25%;
- термин – до 30 лет;
- сумма – от 400 тысяч до 60 млн – зависит от региона.
Москва, СПб и область – ориентировочный максимум займа 12 млн, другие регионы – 6 млн.
Семейная ипотека от Сбербанка на строительство дома – условия:
- от 5,3%;
- первый взнос – 15%;
- от 400 тысяч до 15 миллионов на 30 лет.
Сельская ипотека 2023 Сбербанк на строительство дома пока не одобрена, так как не получено финансирование от Минсельхоза. Жители сельской местности могут оформить займ на условиях льготной господдержки для семей с детьми, ай-ти специалистов или на строительство первого жилья.
При определении условий банк руководствуется комплексом параметров, которые определяют максимальную сумму и процентную ставку:
- платежеспособность;
- наличие залогового имущества;
- хороший кредитный рейтинг;
- долговая нагрузка.
Если решено строить дом своими силами, то процент будет выше. Выгодней оформлять договор со строительной подрядной организацией, рекомендованной банком.
Наращивать или нет в такой сложный год?
Среди инвесторов присутствует неопределенность. В 2021 году многие задавались вопросом, начинать ли строить дом или подождать до осени или нового года, потому что цены могут упасть.
Однако, по данным Центра Независимых Исследований, в 2021 году было выдано 128 000 разрешений на строительство индивидуальных домов, что на 20% больше, чем в 2020 году (106 тыс. разрешений). В том же году 112 тыс. одноквартирных домов (для сравнения — в 2020 году было 97 000 одноквартирных домов).
Весна 2023 года полностью изменила мировоззрение. Годом ранее инфляция начала расти. В мае 2021 года он составлял 4,7 процента. в год и был самым большим почти за десятилетие. Даже тогда верхняя граница целевого показателя инфляции (3,5%) была превышена. Осенью начались нервные повышения ставок, а в декабре 2021 года инфляция превысила 10% и стала самой высокой за последние 20 лет.
По мере роста цен на строительные материалы растут и цены на дома и квартиры, так как на материалы приходится более 50% инвестиционных затрат.
Высокие процентные ставки и все более высокие цены не только на строительные и отделочные материалы, но и на материалы, необходимые каждый день для жизни, изменили взгляды многих потенциальных инвесторов.
Из-за высокой процентной ставки по кредитам и ужесточения критериев их выдачи многие люди, которые планировали построить дом, например, площадью 100-120 м2, заявляли, что могут позволить себе только дом площадью 60-70 м2. Другие отказываются от строительства дома или откладывают этот план на будущее. Тем не менее, интерес к домам и квартирам, построенным застройщиками, по-прежнему очень высок.
Некоторое влияние на строительный рынок окажет и независимость некоторых инвесторов. Поскольку трудозатраты очень высоки, нет специалистов или крайне отдалены (а иногда и неопределенны) сроки выполнения договоров подряда, которые могли бы взять дело в свои руки. Если у нас есть воля, навыки и время, чтобы построить себя, например, отделочные работы, именно так многие инвесторы воплотят в жизнь свою мечту о собственном доме.
Стоит ли строиться в такой трудный год? Давайте соберем аргументы, которые могут побудить вас построить дом в 2023 году:
- Сэкономленные годами средства на строительство съедает инфляция. Того, что должно было хватить на покупку квартиры или этап отделочных работ, уже не хватит на квартиру, а через мгновение не хватит даже на возведение стен дома. Начало строительства имеет реальную ценность.
- Независимый эксперт заслуженный строитель РФ Якунин А.М.: «Я беру на себя этот риск и начинаю в 2023 году. Из-за стремительной инфляции я боюсь, что сбережений, которые позволят мне поставить фундамент и стены за 2 года, может хватить только на фундаменты. Я вижу мало шансов на падение цен на материалы, я бы рассчитывал на стабилизацию цен. У меня сложилось впечатление, что цены подрядчиков могут вернуться к разумному уровню»
- Инвестиции в строительство дома дают возможность сэкономить на старте. Если вы уменьшите площадь здания, вы получите реальную экономию до сотен тысяч рублей. Уменьшение площади дома на 20 м2 — решение проблем с инфляцией и высокими ценами. Если вам нравятся гаражи, вплотную к дому и прочие «декорации», стоит задуматься, стоит ли от них отказываться в целях экономии.
Рост цен на строительные материалы 1 кв. 2023 г.
Согласно отчету за первый квартал 2023 года, подготовленному аналитиками Центра независимых Исследований, за последний год цены выросли в среднем на 30% во всех доступных группах товаров (в отчете сравниваются цены за первый квартал 2021 и 2023 гг.).
Рост цен на строительные материалы был выше, чем в первом квартале 2021 года, в 17 из 20 товарных групп.
Дороже всего оказались цены на теплоизоляционные материалы (63%) и плиты ОСБ — почти на 50% . В случае этих двух групп самый высокий рост цен также был зафиксирован год назад. Столь же высоким был рост цен на гипсокартонные плиты и комплектующие для таких работ (43%). В остальных товарных группах было зафиксировано увеличение более чем на 30%.
Рост цен на строительные материалы в 2023 году:
- крыши, водостоки — повышение цены +37%,
- стены, дымоходы — повышение цены +37%,
- окрестности дома — повышение цены + 35%,
- гидроизоляция — повышение цены +33%,
- сад, установки, отопление, автомобильная, отделка, плитка, ванные комнаты — повышение цены + 25%,
- кухни — рост цен +23%,
- цемент, известь — рост цен +22%,
- изделия из дерева — повышение цены +21%,
- инструменты — повышение цены +20%.